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24325元/㎡!最怕地价引发“蝴蝶效应”!

撰文=薛定谔2021年,西安迎来了年后土拍第一声落锤,然而谁也没想到,曲江新区这块折合117亩的纯住宅用地,竟然成为牛年第一拍。

撰文=薛定谔

2021年,西安迎来了年后土拍第一声落锤,然而谁也没想到,曲江新区这块折合117亩的纯住宅用地,竟然成为牛年第一拍。

就在绿城摘地能源金贸区过后,我们发过一篇文章《117亩土地公告!曲江二期罕见住宅供地,引发市场猜想!》与读者进行讨论,针对这块土地,争议声不断,产业勾地、安置用地众说纷纭,未等开拍就先吸引了一波舆论,“曲江”招牌的火热仍旧无以复加。

2月19日,这块土地以

“溢价48.56%、总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”

成交,可售楼面价达到24325元/㎡,由西安曲江上和置业有限公司竞得该宗土地。

众所周知,曲江二期土地市场长期无供应,新房市场却一直占据2020年西安楼市热榜,甚至二手房价格也在普遍起飞,然而本次拍地综合楼面价格十分出人意料,地价天花板竟然从能源金贸区的1.6万/㎡门槛,大跨步迈入2.4万/㎡大关。

但我们必须强调一点,此次地价过度拉升,把一个原本就是非核心的地块炒作成黄金地段,直接打破西北楼市天花板!

该宗地位于曲江新区五典坡路以南,西康高速东辅道以东区域,位于曲江二期体育文化休闲区内,并不是曲江二期最核心板块。

东侧及南侧紧邻中海曲江大城组团,北侧为阳光城PLUS、雁栖玫瑰园、西北妇女儿童医院,东侧为曲江新区管委会、以及待拆迁的三兆村,东侧为杜陵文化生态区。

本宗住宅用地,规划总用地面积77928㎡(折合约116.892亩),规划总建筑面积243125㎡,容积率不大于2.0,建筑密度不大于28%,绿地率不小于35%。

幼儿园配套用地面积6498平方米,建筑面积4046平方米,为公办预留,建成后无偿移交。宗地配建公共租赁住房相关事宜,按照《关于进一步规范商品住房项目配建公共租赁住房有关事项的通知》(市建发〔2020〕115号)执行。宗地采用装配式建筑技术进行建设,装配率不小于20%。

最初信息发布,大家都有些玩味,这个地段旁边就是安置地块,难道也要做安置?但保证金为什么这么高?如果要推高价地,为什么不选择一个距离高速远一点的地块发力?

但直到2月19日,一锤定音之后,我们才幡然醒悟过来。

众所周知,曲江土地资源紧张,除了三爻、三兆、等驾坡、公园南路等土地消化之后,基本就进入

断供状态

,但一个开发区不能没地搞开发。

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目前,曲江联合临潼、户县、未央,除此之外,也在和渭南沟通,未来的曲江将成为一个“全国品牌”,而不是仅仅停留在一个开发区的层面。

在土地效益上,如果没有规模,就只能追求溢价了。于是,这块地尽管紧邻西康高速,旁边是五典坡安置用地,距离三环也不远,周边的配套还在缓慢落地,但这丝毫不妨碍,这

价格打破西北第一。

但我们也要思考一个问题,如果邻着“高速+安置”,都能荣登“西北第一高”,那雁翔路上新地块、南湖旁边旧改、西三爻城改的土地价格得有多高,是不是得打破楼面价3万/㎡?

这就犹如“多米诺效应”!这块地楼面地价打破2.4万/㎡,比旁边中海曲江大城的叠拼价格还要高,未来新地块转化为新盘,曲江大城的二手房又该卖多钱?5万/㎡?还有旁边的融创曲江印、万众雁栖玫瑰园、华润曲江九里、阳光城PLUS又该卖多钱?

后曲江时代的土拍,就是曲江楼市最后的倔强,既然能源金贸区楼面价能够达到1.6万/㎡,凭什么曲江不能更高,而且即便是边缘地段发威,也要力压楼市。

当然,我们相信这种操作方案一定是深思熟虑的,也明白,这种套路出牌之下,曲江的地价只会不断刷新。

当然,我们最担心的事情,还是一把火点燃楼市,要知道,还有超过20块万元地

价项目

没有入市。

未来,这一宗住宅用地开发入市之后,房价

无论是否打破4万/㎡,都与普通购房者关系不大。然而,却引爆强烈信号:作为西安楼市名片的曲江,豪宅化仍在加速,众多万元土地尚未入市,新的土拍价就迈上了2.4万+台阶,市场蝴蝶效应袭击着围城里的每一个人。

对于普通人而言,在保持适当紧张感的同时,以学校、产业、地铁为最优参考,选择适合自己的产品,才是最佳抉择。因为不论再如何焦虑,都改变不了曲江再度走强的事实。

但绝对不能因为曲江打破“西北第一高”,其他城区就按耐不住,欲与曲江试比高,导致高价地泛滥成灾!

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作者: admin

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