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房贷集中度新规出台 对银行和购房者影响几何

日前,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限,为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”。《通知》自2021年1月1日起实施。

日前,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限,为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”。《通知》自2021年1月1日起实施。

四个核心要点

1、 分档设置房地产贷款余额占比上限。在资金端对银行房地产贷款占比设定五档上限,最高档是中资大型银行,房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%;最低档是村镇银行,两项占比分别为12.5%和7.5%。

2、 差别化过渡期。以2020年12月末的数据为准,对超出管理要求的银行分别设置两档过渡期,超出2个百分点以内的,过渡期为通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的,过渡期为4年。对公和对私房地产贷款占比的业务过渡期分别设置。

3、 区域性调节机制。对于三四五档区域性小型银行,设置了上限中枢值,给予各地方增减2.5个百分点的弹性范围。

4、 房地产贷款界定范围。一是为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算;二是为配合资管新规实施,资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。

大中型银行(一档和二档),由央行和银保监会直接负责;三四五档银行业金融机构,由当地人民银行分支机构和银保监会派出机构负责。

房地产长效机制得到丰富

从监管的角度讲,房地产调控政策完善化,此次房地产贷款集中度管理的“两道上限”,配合2020年8月底设置的房地产企业融资“三条红线”,保证房地产长效机制更加有效实施,推动金融、房地产和实体经济均衡发展。

房地产企业融资的“三条红线”,即:1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;2.净负债率大于100%;3.现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同,会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。

银行房地产贷款额度面临调降压力

从银行的角度讲,该通知限定了银行的房地产贷款余额占比上限,银行再设定房地产投放额度时,需在考虑增速和占比双重指标限定,未来房地产贷款占比基本不存在上升的空间,倘若想扩大房地产贷款规模,需同时增加整体贷款规模以保证比例满足要求。

房贷集中度新规出台 对银行和购房者影响几何

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央行将集中度上限分为五档,也是做了充分调研,考虑了各类银行目前的房贷比例。根据已上市银行2020年中期的年报数据来看,大部分银行都符合管理要求,不管是全国性银行还是地方银行,都是仅有个别银行超出上限,不存在对某类银行影响更大的情况。对于超出管理要求的银行,央行还设定了差别化过渡期、区域调节机制等多种安排,保证政策平稳过渡,缓解银行的调降压力。

个人房贷市场额度收紧 或会加大银行间利率差异化

从普通购房者的角度讲,此次通知也限定了银行个人住房贷款余额的占比上限,即个人房贷额度也会有更严格的管理要求,未来下半年的额度紧张程度大概率会增加,但具体也要看各银行的房贷投放进度。

少数银行个人房贷余额占比超标,未来面临调降压力,不排除通过提高房贷利率的方式来控制额度,但这只是个别情况,多家股份行和城商行的个人房贷额度仍有空间,则可能会和额度紧张银行执行差异化利率,吸引房贷客户。不过,考虑到新增个人住房贷款增速也有指标限制,房贷规模在银行间腾挪的空间肯定会小于个人住房贷款压降总额,个人住房贷款市场额度整体会有所收紧,但不会有大的剧烈波动。

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作者: admin

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